開発許可制度

　開発許可制度について

開発許可とは

• 　開発許可制度は、昭和43年に制定された新都市計画法において、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保すること、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、この二つの役割を果たす目的で創設されました。

• その後昭和49年の法改正に伴い開発許可制度が非線引都市計画区域に適用が拡大され、平成12年の法改正に伴い都市計画区域以外にも適用が拡大されることになりました。

• さらに、平成18年の法改正において、我が国が本格的な人口減少・超高齢化社会を迎える中、これまでの都市の拡大を前提とした都市計画制度の考え方を転換し、都市機能の無秩序な拡大に歯止めをかけ、都市機能がコンパクトに集約した都市構造を実現するという基本的な認識の下に、開発許可不要とされていた社会福祉施設、医療施設、学校の建設の用に供する目的で行う開発行為及び国、都道府県等が行う一定の開発行為について、平成19年11月30日からは開発許可を要するものとするなどの改正がされました。

• 開発許可及び土地利用
• 開発許可の手引き
• 開発許可申請の手続・要領等について・・・・（PDF、753KB）
• 土地利用ハンドブック　(企画調整部土地水調整課作成)

開発行為とは

• 「開発行為」とは、(※1)主として、 (※2)建築物の建築または(※3)特定工作物の建設の用に供する目的で行う(※4)土地の区画形質の変更のことをいいます。

※1 　「主として・・・」

• 「土地の区画形質の変更」を行う主たる目的が建築物を建築することまたは「特定工作物」を建設することを意味します。　したがって、その主たる目的が建築物の建築または特定工作物の建設に係るものでないと認められる「土地の区画形質の変更」は、開発行為に該当しません。

※2 　建築物の建築

• 建築物・・・建築基準法(昭和25年法律第201号)第2条第1号に定めるものをいいます。
• 建　 築・・・建築物を新築し、増築し、改築し、または移転することをいいます。

※3 　特定工作物

• 第１種特定工作物・・・コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵・処理用工作物
• 第２種特定工作物・・・ゴルフコース、1ha以上の運動・レジャー施設である工作物(野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、観光植物園、サーキット等)、１ha以上の墓園

※4 　土地の区画形質の変更

• 土地の「区画」の変更　・・・建築物の建築または特定工作物の建設のための土地の区画の変更をいい、単なる土地の分合筆(いわゆる権利区画の変更)は含みません。　また、建築物の建築を目的とするものであっても、切土・盛土等の造成工事を伴わず、かつ、従来の敷地の境線の変更について、既存の建築物の除去や、へい、かき、さく等の除去、設置が行われるにとどまるもので、公共施設の整備の必要がないと認められるもの(いわゆる再開発型開発行為)については、開発行為には該当しません。
• 土地の「形質」の変更・・・切土、盛土等の造成工事により土地に対して物理力を行使する行為または土地の利用状況を変更する行為をいいます。　　　したがって、既に建築物の敷地となっていた土地またはこれと同様な状態にあると認められる土地における基礎打ち、土地の掘削等建築行為と一体不可分と認められる形状の変更は、建築行為に付随するものであり、開発行為には該当しません。また、農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として開発行為に該当します。

開発許可制度・基準の適用範囲(都市計画法第29条第1項、第29条第2項、第33条、第34条)

　開発行為をしようとする場合には、都市計画法第29条第1項または第2項の規定により知事、福島市長、会津若松市長、郡山市長、いわき市長、白河市長、須賀川市長、喜多方市長、相馬市長、二本松市長、南相馬市長及び伊達市長の許可が必要になります。　開発行為をするときには、市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域及び準都市計画区域外の各区分により許可を必要とする行為が異なります。また、許可をするにあたって適用される基準も異なります。　各区分毎に、開発行為を行うにあたって許可を必要としないものがあります。それ以外の開発行為については、技術基準(法第33条)を適用し、良好な市街地形成を図る上で一定の水準を確保します。　また、市街化調整区域では、市街化を抑制すべき区域であるため、技術基準とともに立地基準(法第34条)を満たさなければ開発行為を行うことができません。　各区分別の開発許可制度・基準の適用範囲は、次の表のとおりです。 

  建築許可(都市計画法第43条第1項)

市街化調整区域においては、開発許可を受けた開発区域以外の土地で建築行為(建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設)を行う場合には、知事、福島市長、郡山市長、いわき市長、会津若松市長、須賀川市長又は伊達市長の許可が必要です(都市計画法第43条第1項)。　これは、市街化調整区域では、スプロール防止の観点から開発行為について規制を課していますが、開発行為を伴わずして行われる建築行為(例えば、市街化調整区域決定以前に既に宅地造成されていた土地にそのまま住宅を建築する場合など)についても秩序ある市街地形成のため、法第29条第1項と同様の趣旨から制限を課すものです。　法第29条第１項と同様に建築等にあたって許可が不要になるものがあります(法第43条第1項)。許可にあたっての基準等は開発許可に係る基準である法第33条・第34条に準じて、次の表のとおりに定められています。